任意売却の流れや特徴を紹介します

任意売却の流れや特徴を紹介します

住宅を建てるために銀行から住宅ローンを借りる人が多いです。住宅ローンを完済できればいいのですが、完済できない場合はどうなるのか?まず銀行から住宅ローンを借りるときは、銀行から住宅ローンの返済保証の為に連帯保証人を求められたりします。ただ今は連帯保証人を用意できない人たちが多いから、保証会社に保証人になってもらい、住宅ローンを借りるようになっています。このとき保証会社は、住宅に抵当権を付けて、住宅ローンが返済できなくなった場合、抵当権を行使して住宅ローンの残額を回収します。
抵当権を行使する時は、裁判所に申請をして住宅を競売に出します。競売の場合買い手がつかなかったり、買い手がついても時価よりだいぶ安い価格で、住宅を売却することになります。売却して住宅ローンの返済が終わればよいのですが、売却代金で住宅ローンを払って、足りない分は債務者が返済しなければならないです。
それでどうしても住宅を売却して債務を返済しなければならないのならば、競売よりも任意売却を選んで住宅ローンなどの債務を選ぶ人たちが増えてきました。任意売却とは競売以外で住宅などの不動産を売却する手段でして、競売よりも住宅を高く売れて、その分借金を多く返済できます。
方法としてまず住宅には保証会社の抵当権がついていますから、住宅についている抵当権を外さないと住宅を売ることはできません。抵当権をつけたまま売却はできますが、誰も抵当権のついた物件など買わないため、仕方なく手間をかけて抵当権を外す必要があります。それでまず抵当権を外してもらう交渉からしなければならないです。住宅についた抵当権を外してもらうためにまず銀行に住宅を売却した代金で銀行から借りている住宅ローンを払うことを約束します。この場合、他に債務があっても必ず住宅ローンの返済を優先しなければならなくて、さらに住宅ローンを完済にならないと他の債務の返済に売却代金を使うことはできません。この抵当権を外してもらう交渉を個人でもすることができますが、普通は不動産会社の人に一任します。抵当権を外してもらったら、住宅を売りに出します。住宅に住んだままでも売りに出すことができますが、それだと売りづらいから、別の場所に引っ越す必要があります。新しい住まいや引っ越し費用は任意売却を受けてくれた不動産会社が出してくれます。しかしその費用は住宅の売却代金から引かれます。競売の期限までに買い手がいなければ住宅を不動産会社が買い取ることになりますが、それでも競売で住宅を売却するよりも高く売ることができます。
任意売却のメリットとして、住宅を競売価格よりも高く売ることができるだけでなく、売却先を自分で決めることができます。住宅を親戚知人に売却をして、そのまま住ませてもらうということが可能になります。他にも売却の為の引っ越し先を手配してもらえるのが大きいです。自分で引っ越し先を手配できればいいのですが、意外と難しく引っ越しの費用も必要になってきます。引っ越しの費用など債務の返済で資金が無いですから、引っ越しはほぼ不可能なわけですから、引っ越し先を手配してもらい引っ越し費用まで用意してもらえるのは大きいです。これが競売でしたら住宅が売却されても、売却代金はすべて債務の返済に回されて1円も残らず、住んでいた住宅から出ていくことになります。住宅を売りに出すことを近所の人たちに知られないで済みます。競売の場合は公示されて、住宅に裁判所からこの住宅が競売にかけられたことを示すものが、人目に触れる場所に設置されて、誰の目にも明らかに住宅が競売に出されていることが分かるようになります。
逆にデメリットとして、法的強制力が無いから銀行側が認めなければ利用できません。住宅の売却に時間がかかる場合は、銀行側は裁判所に競売の申し立てを行い、急いで資金を回収しようとします。他にも普通の住宅の売却と同じで瑕疵担保責任があります。競売の場合は瑕疵担保責任は問われませんから、売却成立後に瑕疵の費用を請求されることはないです。
不動産会社が任意売却を引き受けるメリットですが、住宅を売買する時の手数料収入が入ります。そして新しい住まいを提供するといっても賃貸ですから、賃貸の契約の手数料も入ってきます。管理物件の空いている部屋に入居者を確保できるメリットもあります。
住宅ローンが返済できなくて、銀行から住宅ローンが払えないなら住宅を競売に出すという通知が来るほどでしたら、もう住宅を任意売却すべきです。交渉とか手続きや買い手を探すとなったらとても無理ですが、不動産会社にすべてを一任して、住宅の売却をして、債務の返済をするべきです。住宅を失うことはとても痛いけど、どっちみち競売になれば、今住んでいる住宅から出ていくことになりますから、少しでも住宅を高く売れて、残債務を少しでも減らす方を選択すべきです。